Hyresvärdar
Beskattningsguiden – lär dig allt om hur skatten påverkar dig
Hur fungerar det med skatten vid bostadsuthyrning?
Under det senaste decenniet har lagarna och skattereglerna kring uthyrning av privatbostad blivit generösare. Dubbelt så stort schablonavdrag och avdrag för avgifter och hyra har gjort det lönsammare att hyra ut i andra hand. Det hela resulterar i att du får behålla en större del av pengarna som du får in av hyresbetalningar än tidigare. Det är inte ovanligt med frågor angående skatt när du hyr eller ska hyra ut ut hus, bostadsrätt eller rum.
I Samtryggs beskattningsguide för bostadsuthyrning hittar du information om schablonavdraget och övriga avdrag som du får göra. Den visar hur du gör avdragen på rätt sätt och även hur du ska beräkna skatten på hyresintäkterna. Den beskriver även hur du kan ta reda på hur mycket du kan tjäna på att hyra ut din bostad i andra hand. Dessutom finner du hjälpblanketter och information om hur man redovisar allt korrekt i inkomstdeklarationen.
När du hyr ut din privatbostad (villa, bostadsrätt, ägarlägenhet, fritidshus etc.) eller hyresrätt räknas intäkterna från hyran som kapitalinkomst och ska därför beskattas med 30 procent. Men är det inte hela hyresintäkten som ska beskattas eftersom du får göra vissa avdrag innan du räknar ut skattebeloppet som du ska betala.
Schablonavdraget är ett förbestämt belopp som är lika för alla för att förenkla uträkningar och avdrag. Det bygger alltså inte på verkliga kostnader som du kan ha. Vid årsskiftet 2013 höjdes schablonavdraget till 40 000 kronor, nästan dubbelt så stort än vad det var tidigare. Detta betyder att du kan hyra ut din bostad helt skattefritt för hyresintäkter upp till 40 000 kronor. Med andra ord behöver du bara betala skatt på de hyresintäkterna som är över schablonavdraget.
Schablonavdraget gäller per år per bostad och är baserad på äganderätten. Detta betyder att du har rätt till flera avdrag ifall du hyr ut fler bostäder. Om du exempelvis hyr ut din sommarstuga och din bostadsrätt under ett år får du sammanlagt 80 000 kronor (40 000 kr + 40 000 kr) i skattefria intäkter.
Notera dock att om du hyr ut fler är tre bostäder kan detta bedömas som inkomst av näringsverksamhet och beskattas då istället enligt inkomstskattelagen under näringsverksamhet.
Hur fungerar avdraget om man inte äger hela bostaden?
Det är inte tillåtet att dela avdraget fritt mellan ägare. Detta betyder att om du och din sambo till exempel äger 50 procent var av er bostadsrätt har ni rätt till hälften av avdraget, alltså 20 000 kronor var. Likaså, ifall ni är tre personer som äger lika stor del av en bostad som hyrs ut har, ni rätt till 33 procent av avdraget, alltså 13 200 kronor var.
Avdrag för hyres- och bostadsrätt
Utöver schablonavdraget får du även göra avdrag för hela den avgift eller hyra du själv betalar för bostaden du hyr ut. Dock är det inte tillåtet att göra avdrag för kapitaltillskott.
När du har räknat ut hur mycket av hyresintäkterna som ska beskattas är det lätt att ta reda på hur mycket skatt du ska betala. Du tar helt enkelt dina beskattningsbara intäkter, efter avdragen, och multiplicerar det med 30 % (0.3).
I korthet ser uträkningen ut såhär:
Totala Hyresintäkter – Schablonavdrag – Övriga avdrag = Beskattningsbart belopp
Beskattningsbart belopp x 30 procent = Skattebelopp
Totala Hyresintäkter – Skattebelopp = Total inkomst efter skatt
Ett exempel – avdrag på hyresintäkterna och skatteuträkning för en bostadsrätt
Du hyr ut din bostadsrätt för en skälig hyra på 13 500 kronor/månad från januari till december. Hyresintäkten för hela året blir 162 000 kronor.
I detta exempel betalar du 2 500 kronor i månadsavgift till föreningen, där 200 kr/månaden är kapitaltillskott som inte får dras av. Din bostadsrättsförening tar även ut 100 kr/månaden i avgift för att du hyr ut i andra hand.
För att räkna ut det beskattningsbara beloppet från hyresintäkten, 162 000 kr, drar man av schablonavdraget på 40 000 kr, och avdrag för övriga avgifter 28 800 kr, vilket blir 93 200 kronor.
Sedan tar du det beskattningsbara beloppet multiplicerat med 30 % för att ta reda på hur mycket skatt du ska betala, alltså 27 960 kronor. Slutligen subtraherar du skattebeloppet från dina totala hyresintäkter för att ta reda på hur mycket du har tjänat på bostadsuthyrningen, 137 640 kronor.
Uträkning
Hyresintäkt: 13 500 kr x 12 månader = 162 000 kronor
Schablonavdrag : – 40 000 kronor
Övriga avgifts avdrag = (2 500 kr avgift – 200 kr i kapitaltillskott + 100 kr för bostadsuthyrnings avgift) x 12 månader = – 28 800 kronor
Beskattningsbar intäkt: 162 000 kr – 40 000 kr – 28 800 kr = 93 200 kronor
Skatt: 93 200 kr x 0.3 = 27 960 kronor
Total inkomst efter skatt: 162 000 kr – 27 960 kr = 134 640 kronor
Ett exempel – avdrag på hyresintäkterna och skatteuträkning för en hyresrätt
Du hyr ut din möblerade hyresrätt för en skälig hyra på 5 980 kr/månad under januari till december. Din hyresintäkt blir totalt 71 760 kronor. Du betalar 5 200 kr per månad i hyra till hyresvärden.
Dina avdrag kan beräknas till 40 000 kr + 62 400 kr vilket sammanlagt blir 102 400 kronor vilket är högre än dina totala hyresintäkter. När avdragen överstiger hyresintäkterna behöver du inte betala någon skatt för uthyrningen, alltså blir alla hyresintäkterna skattefria. Du behöver heller inte redovisa hyresintäkterna i din inkomstdeklaration.
Uträkning
Hyresintäkt: 5980 kr x 12 månader = 71 760 kronor
Schablon avdrag: – 40 000 kronor
Avdrag för hyran som du själv betalar: 5 200 kr x 12 månader = 62 400 kronor
Summa av avdrag: 40 000 kr + 62 400 kr = 102 400 kronor
Beskattningsbar intäkt: 0 kronor
Skatt: 0 kronor
Avdrag för villa eller annan privatbostadsfastighet
När du hyr ut din villa eller annan privatbostadsfastighet har du, utöver schablonavdraget, rätt till ett avdrag på 20 procent av den hyra som din hyresgäst betalar.
Ett exempel – avdrag på hyresintäkterna och skatteuträkning för en villa
Du hyr ut din villa som är värd 4 miljoner med en driftkostnad på 3 000 kronor per månad. Den maximala hyran du kan ta är 16 333 kronor i månaden (se guiden för hyressättning).
För att räkna ut det beskattningsbara beloppet från hyresintäkten, 195 996 kr, drar man av schablonavdraget på 40 000 kr, och 20 procent av hyran, 39 199, 2 kr, vilket blir 116 796, 8 kronor.
Sedan tar du det beskattningsbara beloppet multiplicerat med 30 % för att ta reda på hur mycket skatt du ska betala, alltså 35 039 kronor. Slutligen subtraherar du skattebeloppet från hyresintäkterna för att ta reda på hur mycket du har tjänat på uthyrningen, 160 957 kronor.
Uträkning
Hyresintäkt: 16 333 kr x 12 månader= 195 996 kronor
Schablonavdrag: – 40 000 kronor
Avdrag 20 procent av hyran = 195 996 kr x 0, 2 % = – 39 199, 2 kronor
Beskattningsbar intäkt: 116 796, 8 kronor
Skatt: 116 796, 8 kr x 0.3 = 35 039 kronor
Total inkomst efter skatt: 195 996 kr – 35 039 kr = 160 957 kronor
Hur deklarerar man hyresintäkterna?
Du ska deklarera de beskattningsbara hyresintäkterna i din inkomstdeklaration. Redovisa detta vid punkt 7.3 (överskott vid uthyrning av privatbostad).
Skatteverket har en hjälpblankett (SKV 2199) som du kan använda om du vill räkna ut hur mycket skatt du ska betala efter du har gjort avdragen. Blanketten ska inte lämnas till skatteverket utan kan sparas som en kopia på din deklaration.
Avslutningsvis
Att ta reda på hur mycket du ska betala i skatt behöver inte alls vara svårt och vi hoppas att vår guide har gjort det ännu lite enklare för dig. Nu är det bara att ta några minuter och räkna på hur stora avdrag du får göra och hur mycket du kan tjäna när du hyr ut din bostad i andra hand.
Har du fortfarande frågor du behöver hjälp med?
Kontakta gärna Samtryggs Kundtjänst via email: kundtjanst@samtrygg.se eller via telefon 010-884 80 00 så hjälper vi dig reda ut dina funderingar!
Denna text uppdateras kontinuerligt, men vi friskriver oss ansvaret för eventuella förändringar.
Vill du få hjälp med uthyrningen av din bostad? Hos Samtrygg skapar du en annons kostnadsfritt och du tar del av vårt omfattande Trygghetspaket som bl.a inkluderar garanterade hyresbetalningar, en försäkring och personlig service genom hela hyresprocessen.
