Privatuthyrningslagen är lagen som gäller när du som privatperson hyr ut din bostadsrätt, villa, ägarlägenhet eller en del av din egen bostad, och den gäller för avtal som skrivs från och med 1 juli 2026. Du och hyresgästen kommer själva överens om hyran, men den får inte vara väsentligt högre än vad liknande bostäder normalt kostar. Ett avtal som gäller tills vidare kan ni båda säga upp med tre månaders uppsägningstid, och hyresgästen har ingen rätt att bo kvar när avtalet har upphört på rätt sätt.

Räkna fram en rimlig hyra med hyreskalkylatorn

Vad är nya privatuthyrningslagen?

Nya privatuthyrningslagen är den lag som sedan 1 juli 2026 styr hur privatpersoner hyr ut bostäder de själva äger. Den reglerar bland annat hur hyran sätts, hur avtalet sägs upp och vad som gäller när hyrestiden tar slut. Så du och hyresgästen vet redan från början vilka spelregler ni har att förhålla er till.

Har du ett avtal som skrevs före 1 juli 2026 följer det fortfarande den gamla lagen om uthyrning av egen bostad. Det är alltså när avtalet skrevs som avgör vilken lag som gäller. Samtidigt kom nya regler för dig som vill hyra ut en bostadsrätt, och dem hittar du längre ner.

När gäller privatuthyrningslagen?

Privatuthyrningslagen gäller när du som privatperson hyr ut din bostadsrätt, villa, ägarlägenhet eller en del av den bostad du själv bor i. Du kan också hyra ut upp till två bostäder som inte är en del av ditt eget hem och ändå följa lagen. Men hyr du regelmässigt ut fler än två bostäder som inte är en del av ditt eget hem gäller i stället hyreslagen i jordabalken, som har andra regler.

Det finns två undantag till som är bra att känna till. Hyr du själv din bostad med hyresrätt och hyr ut den i andra hand gäller inte privatuthyrningslagen, utan hyreslagen i jordabalken. Det läser du mer om i guiden hyra ut lägenhet i andra hand. Lagen gäller inte heller när du hyr ut för fritidsändamål, till exempel ett fritidshus som semesterboende. Mer om det finns i guiden hyra ut fritidshus.

Hyr du ut ett rum medan du själv bor kvar har du en inneboende. Det räknas inte som andrahandsuthyrning och kräver inget tillstånd, så länge det inte blir fler inneboende än föreningen eller hyresvärden rimligen ska behöva godta. Läs mer i guiden hyr ut ett rum till inneboende.

Hyran enligt privatuthyrningslagen

Enligt privatuthyrningslagen bestämmer du och hyresgästen hyran tillsammans. Den ska vara ett bestämt belopp, men el och värme får debiteras efter faktisk förbrukning. Hyran får också räknas upp med ett index, om ni har skrivit in det i avtalet.

Friheten har en gräns. Är hyran väsentligt högre än vad liknande bostäder normalt kostar kan hyresgästen ansöka om prövning hos hyresnämnden, som avgör tvister om hyra och hyresavtal. Nämnden kan då sänka hyran från den dag ansökan kom in, och du betalar tillbaka det hyresgästen har betalat för mycket, med ränta.

Så det lönar sig att sätta en rimlig hyra från början. Med hyreskalkylatorn ser du vad liknande bostäder har hyrts ut för. Den bygger på genomförda uthyrningar av liknande bostäder via Samtrygg, och bara de som är relevanta för dagens hyresnivåer. Kalkylatorn ger ett förslag, inget besked om hur en prövning skulle sluta. Hur du räknar fram hyran för olika typer av bostäder går vi igenom i guiden hur mycket hyra kan jag ta ut?

Uppsägning enligt privatuthyrningslagen

Ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp av både dig och hyresgästen med tre månaders uppsägningstid, räknat till ett månadsskifte. Ett tidsbestämt avtal upphör av sig självt när hyrestiden går ut, utan att någon behöver säga upp det. Hyresgästen kan ändå alltid säga upp ett tidsbestämt avtal med tre månaders uppsägningstid, så räkna inte med att hyresgästen bor kvar hela perioden.

Uppsägningen ska vara skriftlig. Hyresgästen får säga upp muntligt, men då behöver du bekräfta uppsägningen skriftligt. Lagen anger ingen längsta hyrestid. Hur länge du kan hyra ut beror i stället på vilken bostad det gäller och vilket samtycke du har, och det går vi igenom i guiden hur länge får man hyra ut i andra hand?

Vad händer när hyresavtalet tar slut?

När avtalet har upphört på rätt sätt har hyresgästen ingen rätt att bo kvar. Hyresgästen saknar nämligen besittningsskydd, alltså den rätt att bo kvar som många hyresgäster i hyresrätt har. För dig betyder det att du kan planera för när du vill ha tillbaka bostaden.

Du kan också säga upp avtalet i förtid om hyresgästen bryter allvarligt mot det. Det gäller till exempel om hyran är mer än två veckor försenad, om hyresgästen hyr ut bostaden i andra hand utan lov eller om det förekommer allvarliga störningar. Blir ni oense kan hyresnämnden pröva tvisten, och när du hyr ut via Samtrygg kan du få juridisk rådgivning på vägen.

Nya regler för andrahandsuthyrning av bostadsrätt

Nya regler för andrahandsuthyrning gör det sedan 1 juli 2026 lättare att hyra ut en bostadsrätt under längre perioder. Tidigare uthyrning räknas bara emot dig om den har skett i betydande omfattning. Så att du har hyrt ut förut är inte i sig ett skäl för föreningen att säga nej.

Du behöver fortfarande föreningens samtycke. Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge tillstånd om du har skäl för uthyrningen och föreningen saknar befogad anledning att vägra. Hyr du ut utan samtycke eller tillstånd riskerar du att förlora bostadsrätten, så ansök alltid innan hyresgästen flyttar in.

Om stadgarna tillåter det får föreningen ta ut en årlig avgift när du hyr ut i andra hand, och det är du som betalar den. Avgiften får vara högst 10 procent av prisbasbeloppet, vilket 2026 blir högst 5 920 kronor per år. Äger du en villa eller ägarlägenhet behöver däremot ingen förening eller hyresvärd godkänna uthyrningen.

Därför ska du hyra ut via Samtrygg

Du ska inte behöva kunna lagen utantill för att hyra ut. När du hyr ut via Samtrygg tecknar du och hyresgästen ett standardiserat hyresavtal, skrivet av Samtryggs jurister, och signerar det digitalt. Du räknar fram en rimlig hyra med hyreskalkylatorn, skapar en kostnadsfri annons och väljer alltid själv vem som får hyra. Bostadssökande verifieras och kreditkontrolleras innan kontraktet skrivs, så du vet vem du skriver avtal med.

Trygghetspaketet ingår kostnadsfritt för hyresvärdar:

• Hyresgaranti i upp till 12 månader
• Uthyrningsförsäkring som täcker skador en vanlig hemförsäkring inte täcker
• Verifierade bostadssökande och kreditkontroll av hyresgäster
• Standardiserat hyresavtal, skrivet av Samtryggs jurister
• Besiktningsprotokoll vid inflyttning och utflyttning
• Juridisk rådgivning
• Kostnadsfri marknadsföring
• Personlig service och hjälp genom hela processen

Samtrygg är marknadsplatsen där du och hyresgästen möts, och avtalet tecknar ni direkt med varandra. Bakom tjänsten finns erfarenhet från mer än 25 000 uthyrningar, och undrar du vad lagen innebär för just din uthyrning finns juridisk rådgivning att få.

Vanliga frågor om privatuthyrningslagen

Vilka nya uthyrningsregler 2026 bör jag känna till?

De viktigaste är att privatpersoner som hyr ut sin bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet följer privatuthyrningslagen för avtal från 1 juli 2026. Hyran bestämmer ni själva så länge den inte är väsentligt högre än för liknande bostäder, och uppsägningstiden är tre månader för er båda. Har du en bostadsrätt räknas tidigare uthyrning dessutom bara emot dig om den har skett i betydande omfattning.

Vad betyder en ny privatuthyrningslag för avtal som redan är skrivna?

Ett avtal som skrevs före 1 juli 2026 följer fortfarande den gamla lagen om uthyrning av egen bostad. Den nya lagen gäller för avtal som skrivs från och med 1 juli 2026. Är du osäker på vilket som gäller för dig kan du stämma av med en jurist eller hyresnämnden.

Gäller nya hyresregler 2026 när jag hyr ut min hyresrätt?

Privatuthyrningslagen gäller inte när du själv hyr din bostad med hyresrätt. Då följer uthyrningen hyreslagen i jordabalken, och du behöver hyresvärdens samtycke. Hyran ska vara skälig, vilket i praktiken utgår från den hyra du själv betalar, med ett skäligt tillägg om bostaden till exempel är möblerad.

Kan jag hyra ut två bostäder enligt privatuthyrningslagen 2026?

Ja, du kan hyra ut upp till två bostäder som inte är en del av ditt eget hem och ändå följa privatuthyrningslagen. Det kan till exempel vara en bostadsrätt och en villa. Hyr du regelmässigt ut fler än två gäller hyreslagen i jordabalken i stället.

Gäller privatuthyrningslagen för ett semesterboende?

Nej, lagen gäller inte när du hyr ut för fritidsändamål, till exempel ett fritidshus som någon hyr som semesterboende. Hyr du däremot ut ett hus som någon ska bo i permanent gäller lagen som vanligt. Det är alltså syftet med uthyrningen som avgör.

Sammanfattning

Privatuthyrningslagen gäller när du som privatperson hyr ut din bostadsrätt, villa, ägarlägenhet eller en del av ditt hem, för avtal från och med 1 juli 2026. Du och hyresgästen bestämmer hyran, men den får inte vara väsentligt högre än för liknande bostäder, och uppsägningstiden är tre månader för er båda. Har du en bostadsrätt gör de nya reglerna det lättare att hyra ut längre perioder, men du behöver fortfarande föreningens samtycke.

Se vad din bostad kan hyras ut för och skapa en kostnadsfri annons

Senast uppdaterad 16 oktober 2026