Hyresgäster

Vad är normalt slitage? – så undviker du bli ersättningsskyldig

Ett av de vanligaste förekommande problemen som leder till tvister efter en uthyrningsperiod berör städning och slitage. Bristen på kunskap, i synnerhet i delar av kontraktet som rör skador och slitage, gör att det kan bli problem för alla parter. Därför är det viktigt att klargöra vad som är en korrekt uppföljning när skador och slitage av bostaden uppstår. Vi reder här ut hur du som hyresgäst slipper bli ersättningsskyldig för normalt slitage och vad du som hyresvärd har rätt att få ersättning för.

Varför är detta ett vanligt förekommande problem?

En vanlig konflikt som uppstår mellan hyresvärden och hyresgästen är gäller vad som räknas som normalt slitage och vilka skador som hyresgästen bör ställas till svars för, det vill säga ”onormalt slitage”. Vad som räknas som normalt slitage och inte kan vara svårt att svara på eftersom lagen ger rum för tolkning – vilket i sin tur gör att varje enskilt fall kan bli en tvist i sig.

Lagen är svårtolkad och många som hyr eller hyr ut i andra hand är osäkra på vad som gäller kring de regler som figurerar vid skador och förslitning av bostaden. Vi hjälper dig här reda ut vad som gäller kring dessa krångliga regler!

Vad har hyresgästen för skyldigheter?

Enligt Jordabalken 12 kap 24 § skall

”hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga.”

Lagen beskriver med andra ord att om hyresgästen eller en annan person i hushållet, exempelvis en sambo eller gäster, agerat med vårdslöshet eller genom försummelse så blir hyresgästen ersättningsskyldig för dessa skador. Normalt slitage är undantagen från bestraffning eftersom det är något som uppkommer genom naturligt användande i och med att bostaden är bebodd.

Enligt 12 kap 1§ 5 st. i Jordabalken är denna lag tvingande till hyresgästens fördel. Det är hyresvärden som äger bevisbördan och måste kunna bevisa att skadan skett genom att försummelse. Med andra ord är ett hyresavtal som missgynnar hyresgästen i denna fråga och förstärker dess vårdplikt av bostaden under uthyrningen inte giltigt. Normalt slitage är alltid tillåtet även om det skulle stå annorlunda i hyresavtalet som är skrivit mellan parterna.

Att besluta om vad som räknas som vårdslöshet och vad som räknas som normalt slitage är således inte helt enkelt. Huvudregeln är att bostaden skall återlämnas efter uthyrningsperiod i samma skick som vid inflyttning om inte bättre skick avtalats i kontraktet. Hyresgästen är därför skyldig att vårda bostaden så att den återlämnas i ursprungligt skick, med undantag för viss normalt slitage som uppstår vid normalt boende och är ofrånkomligt oavsett vem som bor i bostaden. Hyresgästen svarar därför endast för skador som uppstått under hyrestiden och som motsvarar onormal användning av bostaden.

Vad är normalt slitage?

För att förstå vad som räknas som normalt slitage och vad som räknas som onormalt slitage brukar man vanligen hänvisa till gamla praxis.

Enligt gamla praxis brukar nedanstående exempel anses räknas som normalt slitage:

• Hål i väggar efter tavlor eller fastskruvade bokhyllor
• Små repor i golv eller parkett efter möbler
• Liten mängd fettfläckar på väggar och tack (fettfläckar i kök är ofrånkomligt och kan godtas i större utsträckning än exempelvis sovrum)
• Måttliga rökskador efter tobaksrökning
• Måttlig mängd repor och små sprickor i handfat samt badkar
• Avskavd tapet efter möbelflyttning anses i stor utsträckning vara fråga om normalt slitage. Detta är förutsatt att tapetseringen inte skett inom det närmaste året. Mängden avskavd tapet som räknas som normalt slitage beror på hur lång tid det gått sedan hyresvärden tapetserade om bostaden. I vanliga fall brukar hyresvärden vara skyldig att ombesörja tapetsering av lägenheten vart tionde år. Ju längre tid det var sedan omtapetseringen ägde rum – desto större mängd avskavd tapetsering räknas till normalt slitage.

Undvik problem – upprätta ett ordentligt besiktningsprotokoll

Om hyresvärden anser att du som hyresgäst har återlämnat bostaden i ett sämre skick än vad som är dokumenterat i besiktningsprotokollet vid inflytt, är det hyresvärden som måste kunna bevisa att du orsakat dessa skador. Det är därför mycket viktigt att upprätta ett noggrant protokoll, gärna med många bilder och eventuellt även videofilmer, där bostadens skick dokumenteras. Du som hyresgäst bör begära en kopia av protokollet så att du inte blir anklagad för skador eller förslitningar som du inte är skyldig till. Se också över behovet av en inventarielista för vad som ingår i bostaden.

Det kan vara värdefullt att upprätta ett besiktningsprotokoll även vid utflytt. Ta gärna mycket bilder och även videofilmer på bostaden även här. På så sätt kan du enkelt jämföra bostadens skick vid in- och utflytt, och därmed har du större chans att avfärda anklagelser om att du skulle ha försämrat bostadens skick.

Vad har hyresvärden för skyldigheter?

Hyresvärden är i sin tur skyldig att med skäliga tidsmellanrum utföra tapetsering, målning och andra vanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller inte om annat har avtalats och om det är fråga om en lägenhet i ett enfamiljshus eller en ägarlägenhetsfastighet.

Om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet eller om hinder eller men på annat sätt uppstår utan hyresgästens vållande får hyresgästen:

1. Avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse göra det.
2. Säga upp avtalet om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse åtgärda felet och felet är av väsentlig betydelse.

Om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet eller om hinder eller men på annat sätt uppstår har hyresgästen rätt till:

1. Skälig nedsättning av hyran.
2. Skadestånd om inte hyresvärden kan visa att bristen inte beror på hans försummelse.

I underhållsskyldigheten ingår exempelvis att hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ska utföra tapetsering av lägenheten. Om exempelvis tapeten blivit avskavd på grund av att du flyttat på möbler under uthyrningsperioden är du som hyresgäst endast ersättningsskyldig för kostnader utöver hyresvärdens underhållsskyldighet. Tapeter brukar vanligtvis ha en förbrukningstid på tio år. Om du som hyresgäst exempelvis skadar tapeten efter fyra år och skadan kräver omtapetsering behöver du endast stå för sex tiondelar av kostnaderna.

För att göra bostadsuthyrningen så trygg som möjligt för både hyresgästen och uthyraren har vi på Samtrygg tagit fram Trygghetspaketet som bl.a. inkluderar en specialanpassad försäkring som täcker eventuella skador under uthyrningen. Dessutom får du personlig service genom hela hyresprocessen och vi tillhandahåller trygga hyresavtal och all nödvändig dokumentation, som besiktningsprotokoll och inventarielista. Skapa en kostnadsfri profil som bostadssökande eller uthyrare idag för att ta första steget till en trygg bostadsupplevelse.