Hyresprissättningsguiden för bostadssökande

Hur mycket ska du betala i hyra som hyresgäst vid andrahandsuthyrning?

Frågor och funderingar kring hyran är bland de mest intressanta när du ska hyra en bostad i andra hand. I februari 2013 började en ny lag för privatuthyrning att gälla som gör skillnad på hyressättningen för hyresrätter och bostadsrätter. I båda fallen finns det en rad viktiga saker som kan vara bra att veta som hyresgäst.

I denna guide har Samtrygg sammanställt det allra viktigaste gällande hyressättning vid andrahandsuthyrning så att du snabbt och enkelt kan få en uppskattning på vad rätt hyra är för dig och ditt andrahandskontrakt. Eftersom lagen gör skillnad på hyresrätter och bostadsrätter är guiden indelad i två huvuddelar: första delen beskriver de hyressättningens regler som gäller för hyresrätter och den andra delen gör detsamma för bostadsrätter.

Hyresrätt

Hyr du en hyresrätt i andrahand har din hyresvärd rätt att ta ut samma hyra som hen själv skulle betalat i förstahand. Däremot kan din hyresvärd göra påslag på hyran om bostaden är möblerad och/eller ifall andra förmåner är inkluderade i uthyrningen.

I denna sektion hittar du förklaringar på vad som menas med skälig hyra, bruksvärdesprincipen, likvärdiga lägenheter och trappning. Du finner även exempel på hur hyresnivån ska beräknas korrekt och information om vad du kan göra om du har betalat för mycket.

Skälig hyra- bruksvärdesprincipen och likvärdiga lägenheter.

Enligt hyreslagen måste hyran vara skälig. I korthet innebär det att hyran ska representera det praktiska värdet (bruksvärdet) som lägenheten har ur hyresgästens synvinkel och att hyran i grova drag ska vara densamma som den hyra som tas ut för lägenheter med motsvarande egenskaper (likvärdiga lägenheter).

Bruksvärdet på en lägenhet utgörs av dess egenskaper, bland annat storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset och reparationsstandard. Om lägenheter har andra förmåner såsom hiss, tvättstuga, sopnedkast, parkeringsplats  kan detta också inverka på det lägenhetens praktiska värde, och således även bruksvärdet. Även hyresrättens allmänna boendemiljö och närhet till kommunikationer såsom buss och tunnelbana påverkar har betydelse.

Likvärdiga bostäder/lägenheter är sådana som har ungefär samma egenskaper och geografiska läge. För att möjliggöra en jämförelse måste vissa skillnader beträffande egenskaper tillåtas och jämförelsen blir därför en bedömningsfråga för varje enskilt fall.

Exempel på likvärdiga lägenheter: Du är intresserad av att veta den skäliga hyran för en hyresrätt som har följande egenskaper:

 

Detta betyder att en jämförelselägenhet med lite mindre yta (45 kvm) men som har bättre planlösning kan ha samma bruksvärde. Här ligger storlek och planlösning nära varandra och är i viss mån jämförbara.

På samma sätt kan andra bruksvärdeegenskaper kvittas mot varandra under förutsättningen är de är lika. Om till exempel jämförelselägenheten saknar hiss men ligger på ett lägre våningsplan och dessutom har ett sopnedkast och längre tvättider/hyresgäst kan den ha samma bruksvärde. Däremot är sämre planlösning inte likvärdigt med till exempel närhet till kommunikation och är därför inte jämförbart.

Hyresnämnden har mer information om vilka faktorer som spelar in när man bestämmer bruksvärdet och hur likvärdiga lägenheter bedöms.

I regel representerar hyran som din uthyrare betalar hyresrättens bruksvärde. Det är hyresvärdens och en hyresgästförenings jobb att förhandla fram en skälig hyra. Din hyresvärd borde därför kunna svara frågan om hyran är skälig eller inte. Om den inte är skälig har du rätt att begära en sänkning av den hos hyresnämnden. Läs mer om detta längre ner i guiden.

Möbler och övriga kostnader

En tydlig lag saknas för hur mycket man får lägga till på hyran om hyresrätten är fullt eller delvis möblerad.  I regel godkänner hyresnämnden ett hyrespåslag på cirka 10-15 procent för en fullt möblerad bostad. Påslag får också göras för övriga kostnader som tillhör lägenheten, till exempel fri hushållsel, gas, parkeringsplats, internet och TV-licens. Eftersom förmånerna är knutna till lägenheten kan de inkluderas i hyresbeloppet.

Räkna ut hyran för en hyresrätt – ett exempel

En fullt möblerad hyresrätt med ett bruksvärde på 8 000 kr per månad med tillhörande internet (200 kr/mån) och parkeringsplats (900 kr/mån) ger följande hyra för din hyresgäst: (8 000 kr * 1.15) + 200 kr + 900 kr = 10 300 kr/månad

Har du betalat för mycket? Du kan ansöka om både sänkning och återbetalning

Om du tycker din uthyrare tar ut mer än vad som anses vara en skälig hyra kan du vända dig till hyresnämnden för att ansöka om sänkning på framtida hyror. Har du betalat för mycket kan du även begära att få tillbaka mellanskillnaden mellan den hyra du har betalat (överhyran) och den hyra som anses skälig av hyresnämnden (bruksvärdeshyran). Detta kallas för ’retroaktiv återbetalning av överhyra’ och kan innefatta mellanskillnaden på hyror upp till ett år tillbaka i tiden. Läs mer om regler för återbetalning här.

Exempel : Du har betalat 11 000 kr/mån för en lägenhet där du har bott i 8 månader med en verklig skälig hyra på 9000 kr/mån. Om hyresnämnden godkänner din ansökan om sänkning och din begäran på återbetalning blir uthyraren skyldig dig. (11 000 kr/mån - 9 000 kr/mån) * 8 månader = 16 000 kronor

Trappningsregeln

Ibland kan den skäliga hyran på en hyresrätt höjas. Detta sker av olika anledningar, till exempel vid förändringar på hyresmarknaden eller om lägenheten har undergått en omfattande renovering som höjer värdet. Om höjningen är stor, cirka 10 procent eller mer, kan man begära att den delas upp, vilket innebär att hyran höjs en gång per år under några års tid. Om hyresrätten som du ska hyra i andrahand är trappad har du rätt till samma reduktion som din uthyrare skulle haft. Med andra ord är det inte tillåtet att din uthyrare tar ut mellanskillnaden mellan den trappade, lägre hyran, och den nya, höjda hyran.

Exempel: Du ska hyra en lägenhet med ett bruksvärde på 8 000 kr/månad som höjts med 10 procent. Höjningen skedde under 2016, det första året, och är trappad i fem år. Du ska hyra hyresrätten under 2019, det tredje året.

Ny hyra efter hyreshöjning: 8 000 kr * 1.10 = 8 800 kr/mån Trappning: 10 / 5 = 2% hyreshöjning/år Hyreshöjning det tredje året: 3 år * 2% = 6% Då ska du betala 8 000 kr * 1.06 = 8 480 kr/mån.

Lär mer om trappningsregler här.

---

Bostadsrätt

Sedan den 1 februari 2013, regleras uthyrning av egen bostad enligt ”privatuthyrningslagen” ( 2012:978 ). Den nya lagen är inte lika strikt som lagarna och bestämmelser för hyresrätter.

Privatuthyrningslagen appliceras på alla typer av privatuthyrning, varesig du vill hyra ett hus, villa, radhus, lägenhet eller ett rum.

I denna del förklarar vi vad som menas med kostnadsbaserad och skälig hyra samt kapital– och driftkostnader. Vi ger även exempel på hur hyresnivån ska beräknas korrekt och information om vad du kan göra om du har betalat för mycket.

Kostnadsbaserad hyra
Även om den nya lagen för uthyrning av egen bostad inte är lika sträng så betyder det inte att ägaren får ta ut hur mycket som helst – hyran måste ändå vara skälig. En bostadsrätts skäliga hyra ska motsvara summan av din uthyrares så kallade kapital- och driftkostnader.

Kapitalkostnad : Detta ska beräknas som en årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, i regel 3 procent.

Driftkostnad : Avgifter till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband är exempel på driftkostnader som du kan ha för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut i. Ersättning för möbelslitage är tillåtet och räknas som en driftkostnad.

Räkna ut en kostnadsbaserad hyra för din bostadsrätt- ett exempel

En omöblerad bostadsrättslägenhet som är värd 3 miljoner kronor hyrs ut i andrahand. Avgiften till föreningen är 1 900 kr/månad. Med en skälig avkastningsränta om tre procent ger det följande kostnader för dig per månad: En omöblerad bostadsrättslägenhet som är värd 3 miljoner kronor hyrs ut i andrahand. Avgiften till föreningen är 1 900 kr/månad. Med en skälig avkastningsränta om två procent ger det följande kostnader för dig per månad: (3 000 000 kr * 0,03) / 12 månader + 1 900 kr = 9 400 kr/månaden

Har du betalat för mycket? Du kan ansöka om sänkning på framtida hyror

Nya regler för att hyra ut en bostadsrätt i andrahand innebär att uthyraren inte kan bli återbetalningsskyldig om hen har tagit ut en oskäligt hög hyra. Hyresnämnden kan i detta fall endast, på din begäran, kräva en sänkning på framtida hyror om de beslutar att hyran varit för hög.

För att fortsätta exemplet ovan: Om uthyraren har tagit ut 14 000 kr/månad i hyra och du begär en sänkning hos hyresnämnden kan de kräva att uthyraren sänker framtida hyror till 6 900 kr/mån. Det kan vara intressant att veta att du som hyresgäst alltid kan ansöka om sänkning, medan din uthyrare aldrig kan begära en höjning på den hyran som ni har kommit överens om i ert andrahandskontrakt.

Slutligen- Det är dumt att betala för mycket!

Med lite bakgrundsinformation är det enkelt att ta reda på vad du borde betala i hyra när du hyr i andrahand. För dig som hyresgäst är det tryggt att kunna veta att du inte betalar för mycket och att du alltid kan begära sänkning på hyran om den är oskäligt hög. I vissa fall kan du till och med få tillbaka en del pengar om din hyresvärd varit för girig.

Läs mer

Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad – Riksdagen.se
http://www.riksdagen.se/sv/DokumentLagar/Lagar/Svenskforfattningssamling/Lag-2012978-om-uthyrning-av_sfs-2012-978/

Vilken hyra får man ta ut av andrahandshyresgästen? – Hyresnämnden
http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Hyran/Hyresratt/

Skälig hyra – Hyresnämnden
http://www.hyresnamnden.se/Skalig-hyra/

Regler tillhörande den allmänna fastighetsrätten – rättsförhållanden mellan enskilda personer – Jordbalken kap.12 Hyra.
http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Lagar/Svenskforfattningssamling/Jordabalk-1970994_sfs-1970-994/#K12

Andrahandsuthyrning för bostadsrätter – Bostadsrätterna.se
http://www.bostadsratterna.se/allt-om-bostadsratt/faktablad/andrahandsuthyrning