Hyresprissättningsguiden för uthyrare

Hur mycket kan du som uthyrare ta i hyra vid bostadsuthyrning?

Frågor och funderingar kring hyran och hur hög den bör vara är bland de mest intressanta när du ska hyra ut i andra hand. I februari 2013 började en ny lag för privatuthyrning att gälla som gör skillnad på hyressättningen för hyresrätter och bostadsrätter. I båda fallen finns det en rad viktiga saker att ta hänsyn till som uthyrare.

Samtrygg har sammanställt det allra viktigaste i denna guide om hyressättning vid bostadsuthyrning så att du snabbt och enkelt
kan få en uppskattning på vad rätt hyra är för dig och ditt kontrakt. Eftersom lagen gör skillnad på hyresrätter och bostadsrätter är guiden indelad i två huvuddelar: första delen beskriver de hyressättningens regler som gäller för hyresrätter och den andra delen gör detsamma för bostadsrätter.

Hyresrätt

När du hyr ut en hyresrätt i har du rätt att ta ut samma skäliga hyra som du själv betalar i förstahand. Men, om
lägenheten är möblerad och/eller ifall andra förmåner är inkluderade i uthyrningen är det tillåtet att ta ut extra i hyran.

I denna sektion finner du förklaringar på vad som menas med skälig hyra, bruksvärdesprincipen, likvärdiga lägenheter och
trappning. Du finner även exempel på hur hyresnivån ska beräknas korrekt och information om vad som kan
hända om du tar för mycket i hyra.

Skälig hyra, bruksvärdesprincipen och likvärdiga lägenheter.

Enligt hyreslagen måste hyran vara skälig. I ett nötskal innebär det att hyran ska representera det praktiska värdet (bruksvärdet) som lägenheten har ur en hyresgästs synvinkel, och i grova drag vara densamma som den hyra som tas ut för lägenheter med motsvarande egenskaper (likvärdiga lägenheter).

Bruksvärdet på en lägenhet utgörs av dess egenskaper, bland annat: storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard etc. Om lägenheter har andra förmåner såsom exempelvis hiss, tvättstuga, sopnedkast, parkeringsplats etc. kan detta också inverka på det lägenhetens praktiska värde, bruksvärdet.

Hyresrättens allmänna boendemiljö och hur nära man har till kommunikationer såsom buss och tunnelbana påverkar också det praktiska värdet på lägenheten, bruksvärdet.

Likvärdiga bostäder/lägenheter är lägenheter med ungefär samma egenskaper och ska ligga ungefär lika i förhållande till ortens centrala delar. För att möjliggöra en jämförelse måste vissa egenskapsskillnader tillåtas. Det blir på det sättet en bedömningsfråga för varje enskilt fall.

Exempel på likvärdiga lägenheter: Du är intresserad av att veta den skäliga hyran för en hyresrätt
som har följande egenskaper:

Detta betyder att en jämförelselägenhet med lite mindre yta (45 kvm) men som har bättre planlösning kan ha samma bruksvärde. Här ligger storlek och planlösning nära varandra och är i viss mån jämförbara.

På samma sätt kan andra bruksvärdeegenskaper kvittas mot varandra under förutsättningen är de är lika. Om till exempel jämförelselägenheten saknar hiss men ligger på ett lägre våningsplan och dessutom har ett sopnedkast och längre tvättider/hyresgäst kan den ha samma bruksvärde. Däremot är sämre planlösning inte likvärdigt med till exempel närhet till
kommunikation och är därför inte jämförbart.

Hyresnämnden har mer information om vilka faktorer som spelar in när man bestämmer bruksvärdet och hur likvärdiga lägenheter bedöms.

I regel representerar förstahandshyran som du betalar hyresrättens bruksvärde. Det är din hyresvärds och en hyresgästförenings
jobb att förhandla fram en skälig hyra. Det är bra att veta om hyran som du betalar är skälig innan du hyr ut och din hyresvärd bör kunna svara på den frågan. Om den inte är skälig har du rätt att begära en sänkning av den hos hyresnämnden. Läs mer om detta längre ner i guiden.

Möbler och övriga kostnader

En tydlig lag saknas för hur mycket man får lägga till på hyran om hyresrätten är fullt eller delvis möblerad. Men, hyresnämnden
har ofta godkänt ett hyrespåslag på cirka 10-15 procent för en fullt möblerad bostad. Påslag får också göras för övriga kostnader som tillhör lägenheten för exempelvis: fri hushållsel, gas, parkeringsplats, internet, TV-licens etc. Detta är tillåtet eftersom förmånerna är knutna till lägenheten och ska därför inkluderas i hyresbeloppet.

Räkna ut hyran för en hyresrätt- ett exempel

En fullt möblerad hyresrätt med ett bruksvärde på 8 000 kr per månad med tillhörande internet (200 kr/mån) och parkeringsplats (900 kr/mån) ger följande hyra för din hyresgäst:

(8 000 kr * 1.15) + 200 kr + 900 kr = 10 300 kr/månad

Det lönar sig att inte ta ut för mycket i hyra

Om du tar ut tar ut mer än vad som anses vara en skälig hyra kan din hyresgäst ansöka om sänkning på framtida hyror hos hyresnämnden.

Dessutom kan hyresgästen även begära att få tillbaka mellanskillnaden mellan den hyra hen har betalat (överhyran) och den hyra som anses skälig av hyresnämnden (bruksvärdeshyran). Detta kallas för ’retroaktiv återbetalning av överhyra’ och innebär att du kan bli återbetalningsskyldig för mellanskillnaden på hyror upp till ett år tillbaka i tiden.

Läs mer om regler för återbetalning här.

Återbetalningsskyldighet- ett exempel

Du har tagit ut 11 000 kr/mån för en lägenhet där din hyresgäst har bott i 8 månader med en egentlig skälig hyra på 9000
kr/mån. Om hyresnämnden godkänner hyresgästens ansökan om sänkning och begäran på återbetalning blir
du skyldig din hyresgäst totalt 16 000 kr.

(11 000 kr/mån - 9 000 kr/mån) * 8 = 16 000 kr

Trappningsregeln

Ibland kan den skäliga hyran på en hyresrätt höjas. Detta sker av olika anledningar, till exempel vid förändringar på hyresmarknaden eller om lägenheten har undergått en omfattande renovering som höjer värdet på den. Om höjningen är stor,
cirka 10 procent eller mer, kan man begära att den delas upp.

Då höjs hyran en gång per år under några års tid. Om hyresrätten som du ska hyra ut i är trappad så har din hyresgäst rätt till samma reduktion som du skulle haft. Med andra ord får du inte tillgodogöra dig mellanskillnaden
från den trappade, lägre hyran, och den nya, höjda hyran.

Exempel: Du ska hyra ut en lägenhet med ett bruksvärde på 8 000 kr/månad som höjts med 10 procent.
Höjningen skedde under 2014, det första året, och är trappad i fem år. Du ska hyra ut hyresrätten under
2016, det tredje året.

Ny hyra efter hyreshöjning:
8 000 kr * 1.10 = 8 800 kr/mån Trappning:
10 / 5 = 2% hyreshöjning/år Hyreshöjning det tredje året:
3 år * 2% = 6% Då ska din hyresgäst betala 8 000 kr * 1.06 = 8 480 kr/mån.

Lär mer om trappningsregler här.

---

Bostadsrätt

Sedan februari 2013, regleras uthyrning av egen bostad enligt ”privatuthyrningslagen” (2012:978). Den friare lagen gör det möjligt för dig att ta ut en högre hyra eftersom den inte längre behöver motsvara bostadens bruksvärde. Lagen appliceras på alla typer av privatuthyrning, vare sig du vill hyra ut ett hus, villa, radhus, lägenhet eller bara ett rum hos dig. Hyran du tar ut
måste dock vara skälig som i detta fall innebär att den är kostnadsbaserad och inte överstiger summan
av dina kapital- och driftkostnader.

I denna sektion finner du förklaringar på vad som menas med kostnadsbaserad- och skälig hyra samt kapital – och driftkostnader. Du finner även exempel på hur hyresnivån ska beräknas korrekt och information om vad som kan hände om
du tar ut för mycket hyra.

Kostnadsbaserad hyra
En skälig hyra för en bostadsrätt ska inte överstiga summan av dina så
kallade kapital- och driftkostnader.

Kapitalkostnad : Detta ska beräknas som en årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan är Riksbankens referensränta + två procentenheter. Här förutsätter man att du har kapital bundet i bostaden och därmed rätt till en årlig avkastningsränta. OBS! Det spelar ingen roll om bostaden är belånad eller inte eftersom räntan är hypotetisk och inte kopplad till dina faktiska kostnader.

Läs mer om Riksbankens referensränta här.

Driftkostnad : Avgifter till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband är exempel på driftkostnader som du kan ha för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut i. Ersättning för möbelslitage är tillåtet och räknas som en driftkostnad.

OBS! Det är viktigt att komma ihåg att den nya lagen bara gäller den första uthyrningen. Om du vill hyra ut flera bostäder,
eller rum för den delen, gäller samma regler som för hyresrätter för de övriga uthyrningarna.

Exempel : Du hyr ut en bostadsrätt enligt lagen för uthyrning av egen bostad men du vill samtidigt hyra ut din sommarstuga. Då gäller den nya lagen bara din bostadsrätt och samma lagar för hyresrätter börjar verka för sommarstugan, oavsett om du äger den eller inte.

Räkna ut en kostnadsbaserad hyra för din bostadsrätt- ett exempel

En omöblerad bostadsrättslägenhet som är värd 3 miljoner kronor hyrs ut. Avgiften till föreningen är 1 900 kr/månad. Med en skälig avkastningsränta om tre procent ger det följande kostnader för dig per månad:

(3 000 000 kr * 0,03) / 12 månader + 1 900 kr = 9 400 kr/månaden

Nu kan du inte bli återbetalningsskyldig

Den nya lagen för privatuthyrning innebär att du som uthyrare inte kan bli återbetalningsskyldig om du har tagit ut en oskäligt
hög hyra. Hyresnämnden, på hyresgästens begäran, kan i detta fall endast kräva en sänkning på framtida hyror om de beslutar att hyran varit för hög.

Sätt rätt hyra – Enkelt och tryggt

Med lite bakgrundinsformation är det enkelt att sätta hyran rätt. Fördelen med detta är att du som uthyrare undviker risken
att bli återbetalningsskyldig om hyran varit för hög, eller gå miste om pengar om den varit för låg. Dessutom är det tryggt då du helt undviker eventuella problem från hyresnämnden och din hyresgäst. Du gör bostadsmarknaden en tjänst som hyr ut, och ska självklart därför också få en rättvis ersättning för det.

Undrar du vad just din bostad kan hyras ut för? Använd Samtryggs hyreskalkylator för att titta på snittpriser just din bostad.

Läs mer

Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad –Riksdagen.se
http://www.riksdagen.se/sv/DokumentLagar/Lagar/Svenskforfattningssamling/Lag-2012978-om-uthyrning-av_sfs-2012-978/

Regler för hyra – Sveriges domstolar
https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/hyra-av-bostad-och-lokal/

Skälig hyra – Hyresnämnden
http://www.hyresnamnden.se/Skalig-hyra/

Regler tillhörande den allmänna fastighetsrätten – rättsförhållanden mellan enskilda personer – Jordbalken kap.12 Hyra.
http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Lagar/Svenskforfattningssamling/Jordabalk-1970994_sfs-1970-994/#K12

Andrahandsuthyrning för bostadsrätter – Bostadsrätterna.se
http://www.bostadsratterna.se/allt-om-bostadsratt/faktablad/andrahandsuthyrning