Hyresvärdar

Inneboendekontrakt: vad ska avtalet med en inneboende innehålla?

Ett inneboendekontrakt är hyresavtalet mellan dig och den som hyr ett rum i bostaden där du själv bor. Det ska ange vem som hyr ut och vem som hyr, vilket rum och vilka gemensamma utrymmen som ingår, hyran och vad den omfattar, hyrestid och uppsägning samt reglerna för ert gemensamma boende. Hyr du ut en del av din bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet följer kontraktet privatuthyrningslagen.

Räkna ut en rimlig hyra med hyreskalkylatorn

Det här ska ett inneboende kontrakt innehålla

Ett inneboende kontrakt ska innehålla allt som du och din inneboende kommer överens om, så att ni båda kan gå tillbaka till det om något blir oklart. Eftersom ni delar bostad behöver det vara extra tydligt på en punkt: vad som är den inneboendes och vad som är gemensamt. Gå igenom de här punkterna innan ni skriver under:

• Parterna: namn, personnummer och kontaktuppgifter till dig och din inneboende.
• Rummet och de gemensamma utrymmena: vilket rum som hyrs ut, om det är möblerat och vilka delar av bostaden den inneboende får använda, till exempel kök, badrum, tvättstuga och förråd.
• Hyran: belopp per månad, vad som ingår (till exempel el, värme och bredband) och när och hur hyran betalas.
• Hyrestiden: startdatum och om avtalet gäller tills vidare eller till ett visst datum.
• Uppsägning: uppsägningstid och hur en uppsägning ska göras.
• Deposition eller borgensman, om ni använder någon av dem.
• Regler för boendet: till exempel gäster, rökning, husdjur och städning.
• Dokument: besiktningsprotokoll, inventarielista och nyckelkvittens.

Punkterna är i stort sett desamma som i alla hyresavtal, men rummet och de gemensamma utrymmena är det som oftast blir oklart när man bor ihop. Fler allmänna tips finns i guiden Vad ska ett hyreskontrakt innehålla?

Vilken lag gäller för inneboendekontraktet?

Vilken lag ditt inneboendekontrakt följer beror på hur du själv bor. Äger du din bostad, alltså en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet, och hyr ut en del av den gäller privatuthyrningslagen för avtal som skrivs från och med 1 juli 2026. Avtal som skrevs före det följer fortfarande den gamla lagen om uthyrning av egen bostad.

Har du själv en hyresrätt gäller inte privatuthyrningslagen. Då är det hyreslagen i jordabalken som gäller, så reglerna i den här artikeln stämmer inte alltid. Ta reda på vad som gäller för just din uthyrning innan ni skriver kontraktet.

Att ha en inneboende räknas inte som andrahandsuthyrning och kräver inget tillstånd från föreningen eller hyresvärden. Men det får inte bli fler inneboende än föreningen eller hyresvärden rimligen ska behöva godta. Läs mer om vad som räknas som inneboende, och om du har hus finns fler tips om inneboende i villa.

Hyran i ditt inneboende avtal

Hyran ska stå som ett bestämt belopp i ditt inneboende avtal. Vid privatuthyrning kommer du och din inneboende överens om hyran, men el och värme får debiteras efter faktisk förbrukning, och hyran får indexregleras om ni har skrivit in det i avtalet.

Samtidigt finns ett skydd mot för höga hyror. Är hyran väsentligt högre än vad liknande bostäder normalt kostar kan din inneboende ansöka om prövning hos hyresnämnden. Nämnden kan då sänka hyran från dagen för ansökan, och du betalar tillbaka det som betalats för mycket, med ränta.

Vill du veta vilken nivå som är rimlig kan du använda hyreskalkylatorn. Den bygger på genomförda uthyrningar av liknande bostäder via Samtrygg, och bara de som är relevanta för dagens hyresnivåer. Fler tips om hur du sätter hyran finns i guiden om att hyra ut ett rum.

Tänk också på att hyresintäkter kan vara skattepliktiga, men att du får göra avdrag. Skatteverket har en beräkningshjälp, och i beskattningsguiden går vi igenom hur det fungerar.

Hyrestid och uppsägning i inneboendekontraktet

Hyrestiden och uppsägningen bestämmer när kontraktet tar slut, så skriv dem tydligt i inneboendekontraktet. Vid privatuthyrning gäller det här:

• Ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp av både dig och din inneboende med tre månaders uppsägningstid, till ett månadsskifte.
• Ett tidsbestämt avtal upphör när hyrestiden går ut, utan uppsägning. Din inneboende kan ändå alltid säga upp det med tre månaders uppsägningstid.
• Uppsägningen ska vara skriftlig. Din inneboende får säga upp muntligt om du bekräftar det skriftligt.
• Vid allvarliga avtalsbrott kan du säga upp avtalet i förtid, till exempel om hyran är mer än två veckor försenad, om rummet hyrs ut vidare utan lov eller om det förekommer allvarliga störningar.

Din inneboende har inget besittningsskydd, alltså ingen rätt att bo kvar när avtalet har upphört på rätt sätt. Läs mer i guiden om besittningsskydd vid uthyrning. Lagen anger ingen längsta hyrestid. När du hyr ut via Samtrygg ligger fokus på långtidsuthyrning på sex månader och längre, men det går också att hyra ut kortare, som kortast två månader. Har du en hyresrätt kan andra regler gälla, läs mer om uppsägningstid för inneboende.

Regler för det gemensamma boendet

Delar ni kök och badrum är det reglerna för vardagen som avgör om boendet fungerar. Skriv in dem i kontraktet, så slipper ni diskutera samma sak flera gånger. Bra saker att komma överens om:

• städning av gemensamma utrymmen och hur ni turas om
• gäster och övernattningar
• rökning, husdjur och tider då det ska vara lugnt
• hur ni delar på kylskåp, förråd och förbrukningsvaror
• nycklar och om rummet går att låsa

Vid privatuthyrning behöver din inneboende ditt samtycke för att i sin tur ha en inneboende, eftersom rummet är en del av din egen bostad. Skriv gärna in det också, så att det är tydligt från start. Kolla även hur försäkringen fungerar när ni bor ihop, läs mer om hemförsäkring för inneboende.

Färdigt inneboendekontrakt i stället för egen mall

Många letar efter en mall för inneboendekontrakt, men en mall behöver passa både uthyrningen och rätt lag för att fungera. En äldre mall kan till exempel bygga på den lag som gällde före 1 juli 2026.

När du hyr ut via Samtrygg behöver du ingen egen mall. Du och din inneboende tecknar ett standardiserat hyresavtal, skrivet av Samtryggs jurister, direkt med varandra, och avtalet ingår i tjänsten. Avtalet signeras digitalt. Ni dokumenterar också rummets skick i ett besiktningsprotokoll vid inflyttning och utflyttning och får en inventarielista och en nyckelkvittens, så det är tydligt vad som ingår och vem som har nycklarna.

Därför hyr du ut rummet via Samtrygg

Hyr du ut rummet via Samtrygg slipper du skriva kontraktet själv och får hjälp hela vägen, från annons till utflyttning. Du skapar en kostnadsfri annons, räknar fram en rimlig hyra med hyreskalkylatorn och väljer alltid själv vem som får hyra. Bostadssökande verifieras och kreditkontrolleras innan kontraktet skrivs, och det betyder extra mycket när personen ska bo i samma bostad som du.

Trygghetspaketet ingår kostnadsfritt för hyresvärdar:

• Hyresgaranti i upp till 12 månader
• Uthyrningsförsäkring som täcker skador en vanlig hemförsäkring inte täcker
• Verifierade bostadssökande och kreditkontroll av hyresgäster
• Standardiserat hyresavtal, skrivet av Samtryggs jurister
• Besiktningsprotokoll vid inflyttning och utflyttning
• Juridisk rådgivning
• Kostnadsfri marknadsföring
• Personlig service och hjälp genom hela processen

Bakom tjänsten finns erfarenhet från mer än 25 000 uthyrningar. Samtrygg är en marknadsplats, så kontraktet tecknas direkt mellan dig och din inneboende.

Vanliga frågor om inneboendekontrakt

Kan ett inneboendekontrakt vara tidsbestämt?

Ja, vid privatuthyrning kan ni avtala att kontraktet gäller till ett visst datum. Det upphör då av sig självt när tiden går ut. Din inneboende har ändå rätt att säga upp det i förtid med tre månaders uppsägningstid.

Vad händer om den inneboende inte betalar hyran?

Hyra som är mer än två veckor försenad är ett exempel på allvarligt avtalsbrott vid privatuthyrning, och då kan du säga upp avtalet i förtid. Hyr du ut via Samtrygg ingår hyresgaranti i upp till 12 månader i Trygghetspaketet. Blir ni oense kan du vända dig till hyresnämnden eller ta hjälp av juridisk rådgivning.

Får jag ta deposition av en inneboende?

Lagen anger inget tak för deposition, så det är upp till er om och hur en deposition används. När du hyr ut via Samtrygg är det möjligt för hyresgästen att hyra depositionsfritt. Annars används borgensman eller deposition, och en deposition håller Samtrygg under hela hyresperioden.

Ska möblerna stå med i inneboendekontraktet?

Ja, hyr du ut ett möblerat rum är det bra att skriva det i kontraktet och lista möblerna i en inventarielista. Då är det lätt att se vad som hörde till rummet när din inneboende flyttar ut. Ett besiktningsprotokoll visar dessutom hur rummet såg ut vid inflyttningen.

Vem skriver under inneboendekontraktet?

Du som hyr ut och den som ska bo i rummet skriver under, eftersom avtalet tecknas direkt mellan er. Varje part bör ha ett eget exemplar. Hyr du ut via Samtrygg signeras avtalet digitalt, så ni kan skriva under var ni än befinner er.

Sammanfattning

Ett bra inneboendekontrakt visar vem som hyr, vilket rum och vilka gemensamma utrymmen som ingår, vad hyran är, hur länge avtalet gäller och hur det sägs upp. Eftersom ni delar vardag är reglerna för boendet lika viktiga som hyran. Hyr du ut via Samtrygg får du ett färdigt hyresavtal, digital signering och Trygghetspaketet, som ingår kostnadsfritt för hyresvärdar.

Se vad du kan ta i hyra och kom igång med din annons

Senast uppdaterad 22 oktober 2026