Hyresvärdar

Hyreslagen: när gäller den för dig som hyr ut?

Hyreslagen är reglerna om hyra i jordabalken. Som privatperson följer du den när du hyr ut din hyresrätt i andra hand eller regelmässigt hyr ut fler än två bostäder som inte är en del av din egen bostad. Hyr du ut din bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet gäller i stället privatuthyrningslagen sedan 1 juli 2026.

Räkna fram en rimlig hyra med hyreskalkylatorn

Vad är hyreslagen?

Hyreslagen är reglerna om hyra i jordabalken, men det är inte alltid den lagen du ska följa när du hyr ut som privatperson. Det finns nämligen två regelverk, och de är lätta att blanda ihop. Det andra är privatuthyrningslagen, som gäller när privatpersoner hyr ut en bostad de äger.

Vilken lag som gäller beror på vilken typ av bostad du hyr ut och hur många bostäder du hyr ut. Så börja där, för svaret avgör vilka regler du har att följa för hyran och avtalet.

När gäller hyreslagen när du hyr ut?

Hyreslagen gäller när du har din bostad med hyresrätt och hyr ut den i andra hand. Den gäller också om du regelmässigt hyr ut fler än två bostäder som inte är en del av din egen bostad. I övriga fall följer du som privatperson oftast privatuthyrningslagen.

Uthyrning för fritidsändamål, till exempel ett fritidshus som semesterboende, är ett eget fall. Det går vi igenom i guiden hyra ut fritidshus.

Vad skiljer hyreslagen från reglerna för ägda bostäder?

Den största skillnaden är hyran. Hyr du ut din hyresrätt ska hyran vara skälig och utgår i praktiken från det du själv betalar. Hyr du ut en bostad du äger kommer du och hyresgästen överens om hyran, men den får inte vara väsentligt högre än vad liknande bostäder normalt kostar.

Hyreslagen och hyran för din hyresrätt

Enligt hyreslagen ska hyran vara skälig när du hyr ut din hyresrätt i andra hand. I praktiken utgår hyresnämnden, som prövar tvister om hyran, från den hyra du själv betalar. Till den får du lägga ett skäligt tillägg om bostaden är möblerad eller om till exempel el ingår.

För en fullt möblerad lägenhet godtar hyresnämnden i många fall ett möbeltillägg på ungefär 10–15 procent. El, internet, parkering och liknande får du lägga på till vad det faktiskt kostar. Så det lönar sig att spara underlaget, då kan du visa hur hyran är uträknad.

Tar du ut för mycket kan hyresgästen ansöka hos hyresnämnden och få för mycket betald hyra tillbaka. Återbetalningen kan gälla 1–2 år bakåt i tiden. Har hyresgästen flyttat ut måste ansökan komma in inom tre månader från utflyttningen. Hur hyran räknas fram för olika bostäder går vi igenom i guiden om skälig hyra.

Vad säger hyreslagen om uppsägning?

Enligt hyreslagen kan ett avtal som gäller tills vidare sägas upp med tre månaders uppsägningstid, till ett månadsskifte. Skriv in det tydligt i avtalet, så vet både du och hyresgästen vad som gäller när någon av er vill avsluta.

Din hyresgäst saknar besittningsskydd, alltså rätten att bo kvar, de första två åren i följd. Tänker du hyra ut längre än så kan du ta hjälp av juridisk rådgivning innan du skriver avtalet. Hur länge det går att hyra ut beror också på ditt tillstånd, och det kan du läsa om i guiden hur länge får man hyra ut i andra hand.

Behöver du tillstånd enligt hyreslagen?

Ja, du behöver din hyresvärds samtycke för att hyra ut din hyresrätt i andra hand. Säger hyresvärden nej kan du ansöka hos hyresnämnden. Nämnden kan ge tillstånd om du har beaktansvärda skäl, till exempel studier eller arbete på annan ort, och hyresvärden saknar befogad anledning att vägra.

Tillståndet gäller för en viss tid, så håll koll på när det går ut. Hyr du ut utan samtycke eller tillstånd riskerar du att förlora din hyresrätt, så vänta alltid med att skriva avtal tills det är klart. Fler råd inför uthyrningen hittar du i guiden om att hyra ut i andra hand.

Vad gäller om du hyr ut fler än två bostäder?

Hyr du regelmässigt ut fler än två bostäder som inte är en del av din egen bostad gäller hyreslagen i stället för privatuthyrningslagen. Upp till två sådana bostäder kan du alltså hyra ut och ändå följa privatuthyrningslagen.

Då är uppsägningstiden tre månader för både dig och hyresgästen, och hyran ska sättas efter bruksvärdet, alltså det praktiska värde bostaden har för den som bor där. Är du nära gränsen är det klokt att ta hjälp av juridisk rådgivning innan du skriver avtalet.

Varför hyra ut via Samtrygg?

Du ska inte behöva kunna hyreslagen utantill för att hyra ut tryggt. När du hyr ut via Samtrygg tecknar du och hyresgästen ett standardiserat hyresavtal, skrivet av Samtryggs jurister, och signerar det digitalt. Har du frågor om vad reglerna betyder för just din uthyrning finns juridisk rådgivning att ta hjälp av.

Du skapar en kostnadsfri annons och väljer alltid själv vem som får hyra. Innan annonsen publiceras kontaktar Samtrygg dig och hjälper dig att bedöma hyran. Med hyreskalkylatorn kan du också räkna fram en rimlig hyra. Den bygger på genomförda uthyrningar av liknande bostäder via Samtrygg, men bara de som är relevanta för dagens hyresnivåer. Du får ett förslag, inte ett besked om hur en prövning skulle sluta.

Bostadssökande verifieras och kreditkontrolleras innan kontraktet skrivs, så du vet vem du tecknar avtal med. Trygghetspaketet ingår kostnadsfritt för hyresvärdar:

• Hyresgaranti i upp till 12 månader
• Uthyrningsförsäkring som täcker skador en vanlig hemförsäkring inte täcker
• Verifierade bostadssökande och kreditkontroll av hyresgäster
• Standardiserat hyresavtal, skrivet av Samtryggs jurister
• Besiktningsprotokoll vid inflyttning och utflyttning
• Juridisk rådgivning
• Kostnadsfri marknadsföring
• Personlig service och hjälp genom hela processen

Samtrygg är marknadsplatsen där du och hyresgästen möts, och ni tecknar avtalet direkt med varandra. Bakom tjänsten finns erfarenhet från mer än 25 000 uthyrningar.

Vanliga frågor om hyreslagen

Gäller hyreslagen när jag hyr ut min bostadsrätt?

Nej, inte om du är privatperson och hyr ut en eller två bostäder. Då följer du privatuthyrningslagen sedan 1 juli 2026. Du behöver ändå föreningens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd om styrelsen säger nej.

Gäller hyreslagen om jag hyr ut min villa?

Nej, hyr du som privatperson ut din villa för boende gäller privatuthyrningslagen. Du behöver heller inget godkännande från någon förening eller hyresvärd. Det ändras om du regelmässigt hyr ut fler än två bostäder utöver din egen, för då gäller hyreslagen.

Vilken lag gäller för avtal från före 1 juli 2026?

Datumet då avtalet skrevs avgör vilka regler du följer. Hyr du ut en bostad du äger och skrev avtalet före 1 juli 2026 följer det i de flesta fall de tidigare reglerna. Är du osäker kan du fråga en jurist eller hyresnämnden.

Gäller hyreslagen om jag hyr ut till ett företag?

Det beror på vad du hyr ut, inte på vem som hyr. Hyr du som privatperson ut till ett företag, till exempel en bostad åt en anställd, gäller samma regler för hyra, uppsägning och avtal som när du hyr ut till en privatperson.

Kan hyresgästen få tillbaka hyra enligt hyreslagen?

Ja, en andrahandshyresgäst kan ansöka hos hyresnämnden om hyran för hyresrätten är för hög och få tillbaka det som betalats för mycket. Hyresgästen kan också ansöka medan hen bor kvar. Nämnden försöker då först få er att enas, och går inte det bestämmer den vilken hyra som ska gälla.

Sammanfattning

Hyreslagen gäller när du hyr ut din hyresrätt i andra hand eller regelmässigt hyr ut fler än två bostäder som inte är en del av din egen bostad. Hyran för en hyresrätt ska vara skälig och utgår från din egen hyra, och du behöver din hyresvärds samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyr du ut en bostad du äger gäller oftast privatuthyrningslagen i stället.

Se vad din bostad kan hyras ut för

Senast uppdaterad 5 november 2026