Hyresvärdar

Skälig hyra: så mycket hyra får du ta ut när du hyr ut

Skälig hyra är det många söker på, men när du hyr ut en privatägd bostad handlar det sedan 1 juli 2026 om att sätta en rimlig hyra. Hyr du ut din bostadsrätt, villa eller ett rum i ditt hem kommer du och hyresgästen överens om hyran, så länge den inte är väsentligt högre än vad liknande bostäder hyrs ut för. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller fortfarande bruksvärdet, vilket i de flesta fall betyder din egen hyra plus ett påslag om bostaden är möblerad.

Räkna ut en rimlig hyra och skapa en kostnadsfri annons

Vad är skälig hyra, och varför pratar vi om rimlig hyra?

Skälig hyra är lagens uttryck för hur hög en hyra får vara, och i dag gäller det främst hyresrätter. Där jämförs hyran med bostadens bruksvärde, alltså vad bostaden är värd att bo i utifrån storlek, standard och läge jämfört med likvärdiga hyresrätter. För privatägda bostäder byggde den skäliga hyran tidigare på bostadens kostnader, men den modellen försvann med privatuthyrningslagen.

För bostadsrätter, villor och rum i ditt hem finns därför ingen skälig hyra att räkna fram längre. Ni kommer överens om en rimlig hyra, och lagen talar bara om ett skäligt belopp om hyresnämnden, en statlig nämnd som löser hyrestvister, behöver sätta ned en hyra som är väsentligt högre än för liknande bostäder. Så länge ingen ansöker om prövning gäller den hyra ni har skrivit in i hyresavtalet.

Skälig hyra bostadsrätt: hur hög hyra får man ta ut?

Skälig hyra för en bostadsrätt räknas inte längre fram med en formel. Sedan 1 juli 2026 bestämmer du och hyresgästen hyran tillsammans, enligt privatuthyrningslagen som ersatte lagen om uthyrning av egen bostad. Hyran ska vara ett bestämt belopp per månad, men ni får avtala att el, värme och vatten betalas efter förbrukning.

Gränsen går vid en hyra som är väsentligt högre än den som i allmänhet tas ut för liknande bostäder, eller för bostäder som är lika efterfrågade. Då kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden, som sätter ned hyran till ett belopp som är skäligt jämfört med de bostäderna. Lagen anger ingen procentgräns, så lägg hyran i nivå med vad jämförbara bostäder faktiskt hyrs ut för.

Tänk på att du behöver bostadsrättsföreningens samtycke för att hyra ut din bostadsrätt i andra hand. Har du skrivit avtalet före 1 juli 2026 gäller de äldre reglerna fortfarande för just det avtalet.

Räkna ut skälig hyra bostadsrätt: så gör du

När du vill räkna ut skälig hyra för en bostadsrätt handlar det i dag om att hitta en rimlig hyra utifrån vad liknande bostäder i området hyrs ut för. Den gamla metoden, där hyran byggde på bostadens kapitalkostnad och driftskostnad, används inte för nya avtal. Enklast är att räkna ut hyran med hyreskalkylatorn. Den bygger på genomförda uthyrningar av liknande bostäder via Samtrygg, så du får en rimlig hyra som speglar vad bostäder som din hyrs ut för. Sedan kan du justera utifrån det som gör just din bostad speciell.

Det här påverkar hyran mest:

• läge och avstånd till kommunikationer
• storlek och antal rum
• standard, skick och om bostaden nyligen renoverats
• om bostaden är möblerad
• om el, internet, parkering eller förråd ingår

Ett räkneexempel: du hyr ut en möblerad tvåa på 55 kvadratmeter, och liknande möblerade tvåor i området hyrs ut för mellan 13 000 och 15 000 kronor i månaden. Sätter du hyran till 14 500 kronor ligger du i nivå med jämförelsebostäderna. Begär du 19 000 kronor för samma bostad riskerar du däremot att hyran bedöms som väsentligt högre, och då kan hyresnämnden sätta ned den.

Skälig hyra villa och hus

För en villa eller ett hus finns ingen särskild skälig hyra att räkna fram, utan samma regler gäller som för en bostadsrätt. Ni kommer överens om en rimlig hyra, och hyresnämnden kan bara sätta ned den om den är väsentligt högre än för liknande hus. Det gäller även radhus och ägarlägenheter. Läs mer i vår guide om att hyra ut hus.

För ett hus spelar driften stor roll, så skriv tydligt i avtalet vem som betalar el, värme, vatten, sophämtning och snöskottning. Ett räkneexempel: du hyr ut en omöblerad villa på 120 kvadratmeter där jämförbara hus i området hyrs ut för 18 000 till 21 000 kronor i månaden. Ingår värme och vatten kan du ligga i den övre delen av spannet, men betalar hyresgästen all förbrukning själv är det rimligt att ligga lägre.

Hyr du ut ett fritidshus som någons permanenta bostad gäller privatuthyrningslagen. Hyr du i stället ut det för semester och fritid gäller jordabalkens regler.

Skälig hyra hyresrätt i andra hand

Hyr du ut din hyresrätt i andra hand får hyran inte vara högre än vad som är skäligt med hänsyn till bostadens bruksvärde. Det står i jordabalken, och i praktiken betyder det din egen hyra plus ett påslag om du hyr ut bostaden möblerad. Hyresnämnden brukar godta ett påslag på 10 till 15 procent för en fullt möblerad lägenhet, och ingår till exempel el eller internet får du lägga till vad det kostar dig.

Ett räkneexempel: din hyra till hyresvärden är 9 000 kronor i månaden och du hyr ut lägenheten fullt möblerad. Med ett möbelpåslag hamnar hyran på mellan 9 900 och 10 350 kronor, och ingår internet för 300 kronor i månaden blir den 10 200 till 10 650 kronor. Tar du ut mer än så kan hyresgästen begära att få tillbaka det som överstiger den skäliga hyran.

Du behöver också din hyresvärds samtycke eller hyresnämndens tillstånd för att hyra ut en hyresrätt i andra hand.

Oskälig hyra och överhyra bostadsrätt: vad händer om hyran är för hög?

En oskälig hyra är en hyra som är högre än lagen tillåter, och överhyra är den del av hyran som ligger över den skäliga nivån. För en bostadsrätt eller villa ansöker hyresgästen hos hyresnämnden om att få hyran sänkt. Den nya hyran gäller i de flesta fall från dagen för ansökan, men nämnden kan besluta att den ska gälla från en tidigare tidpunkt. Sänks hyran bakåt i tiden ska du betala tillbaka det du fått för mycket, med ränta.

Hyresnämndens beslut gäller sedan som villkor för resten av uthyrningen. Det är alltså inte bara den gamla överhyran det handlar om, utan också lägre intäkter framåt. Därför lönar det sig att sätta en rimlig hyra från början.

Vad är marknadshyra?

Marknadshyra är en hyra som bestäms av utbud och efterfrågan, alltså vad någon är beredd att betala för en viss bostad. Hyresrätter i Sverige har inte marknadshyra, eftersom hyran där sätts efter bruksvärdet. Privatuthyrningslagen jämför i stället med vad liknande och lika efterfrågade bostäder hyrs ut för, så hyran för en privatägd bostad följer i praktiken marknaden, men med ett skydd mot hyror som är väsentligt högre.

När du hyr ut via Samtrygg räknar du fram en rimlig hyra utifrån marknadens efterfrågan med hyreskalkylatorn, så att du varken lämnar pengar på bordet eller skrämmer bort bra hyresgäster.

Därför hyr du ut tryggt via Samtrygg

Med rätt hyra från början blir det lättare att hitta en bra hyresgäst, och du minskar risken för diskussioner om hyran senare. Hos Samtrygg skapar du en kostnadsfri annons, räknar fram en rimlig hyra med hyreskalkylatorn och väljer alltid själv vem som får hyra. Samtrygg är en marknadsplats, så du tecknar hyresavtalet direkt med hyresgästen, med hyran tydligt angiven som ett bestämt belopp.

Trygghetspaketet ingår kostnadsfritt för hyresvärdar:

• Hyresgaranti i upp till 12 månader
• Uthyrningsförsäkring som täcker skador en vanlig hemförsäkring inte täcker
• Verifierade bostadssökande och kreditkontroll av hyresgäster
• Standardiserat hyresavtal, skrivet av Samtryggs jurister
• Besiktningsprotokoll vid inflyttning och utflyttning
• Juridisk rådgivning
• Kostnadsfri marknadsföring
• Personlig service och hjälp genom hela processen

Bakom tjänsten finns erfarenhet från mer än 25 000 uthyrningar, så du får hjälp av någon som vet hur det brukar gå till.

Vanliga frågor om skälig hyra

Hur mycket får man hyra ut sin bostadsrätt för?

Du får ta ut den hyra du och hyresgästen kommer överens om, så länge den inte är väsentligt högre än vad liknande bostäder hyrs ut för. Det gäller avtal som skrivs från 1 juli 2026. Det finns ingen fast maxhyra, utan hyran jämförs med bostäder av samma typ, storlek och läge.

Finns det en kalkylator för skälig hyra?

För privatägda bostäder finns ingen skälig hyra att räkna ut längre, så en kalkylator för det ger dig inte rätt svar. Det du behöver är en rimlig hyra i nivå med liknande bostäder, och det är just vad Samtryggs hyreskalkylator hjälper dig att ta fram. För en hyresrätt i andra hand utgår du i stället från din egen hyra.

Gäller kapitalkostnadsmetoden fortfarande?

Nej, inte för nya avtal. Tidigare kunde hyran för en bostadsrätt eller villa bygga på bostadens kapitalkostnad och driftskostnad, men den modellen försvann när privatuthyrningslagen började gälla 1 juli 2026. För avtal som skrevs före dess gäller de äldre reglerna fortfarande.

Får jag ta mer betalt om bostaden är möblerad?

Ja. För en bostadsrätt eller villa räknas möblerna in när hyran jämförs med liknande möblerade bostäder, och vår guide om att hyra ut möblerat eller omöblerat hjälper dig att välja. För en hyresrätt i andra hand brukar hyresnämnden godta ett påslag på 10 till 15 procent för en fullt möblerad lägenhet.

Gäller privatuthyrningslagen om jag hyr ut ett rum eller flera bostäder?

Ja, om du hyr ut ett rum i den bostad där du själv bor gäller privatuthyrningslagen, och rummet räknas inte in i gränsen. Lagen gäller så länge du inte regelmässigt hyr ut fler än två bostäder utöver ditt eget hem. Hyr du ut fler än så gäller jordabalkens regler och bruksvärdet för hyran.

Kan jag höja hyran under hyrestiden?

Bara om ni har kommit överens om det i avtalet, till exempel genom att hyran följer ett index. Du ska då meddela hyresgästen skriftligt, och den nya hyran gäller tidigast vid månadsskiftet en månad efter meddelandet. Den tidigare hyran måste också ha gällt i minst ett år.

Sammanfattning

Skälig hyra är uttrycket många söker på, men för bostadsrätter, villor och rum i ditt hem handlar det i dag om att sätta en rimlig hyra som inte är väsentligt högre än för liknande bostäder. För hyresrätter i andra hand gäller fortfarande skälig hyra enligt bruksvärdet, alltså oftast din egen hyra plus ett påslag för möbler. Jämför med liknande bostäder, skriv hyran som ett tydligt belopp i avtalet och använd hyreskalkylatorn som utgångspunkt. Hyresintäkterna kan dessutom vara skattepliktiga, så läs gärna vår beskattningsguide och använd Skatteverkets beräkningshjälp för din egen situation.

Skapa en kostnadsfri annons

Senast uppdaterad 21 oktober 2026