Hyresvärdar
Vad är skälig hyra? – lär dig allt om hyressättning vid bostadsuthyrning
Hur mycket kan du som hyresvärd ta i hyra vid bostadsuthyrning?
I februari 2013 började en ny lag för privatuthyrning att gälla som gör skillnad på hyressättningen för hyresrätter och bostadsrätter. I båda fallen finns det en rad viktiga saker att ta hänsyn till som hyresvärd. Samtrygg har sammanställt det allra viktigaste i denna guide om hyressättning vid bostadsuthyrning så att du snabbt och enkelt kan få en uppskattning på vad rätt hyra är för dig och ditt kontrakt.
Eftersom lagen gör skillnad på hyresrätter och bostadsrätter är guiden indelad i två huvuddelar: första delen beskriver de hyressättningens regler som gäller för hyresrätter och den andra delen gör detsamma för bostadsrätter. Avslutningsvis ger vi även tips för dig som är intresserad av att hitta en skälig hyra för din villa.
Skälig hyra för hyresrätt
När du hyr ut en hyresrätt i andrahand har du rätt att ta ut samma skäliga hyra som du själv betalar i förstahand. Men, om lägenheten är möblerad och/eller ifall andra förmåner är inkluderade i uthyrningen är det tillåtet att ta ut extra i hyra.
I denna sektion finner du förklaringar på vad som menas med
- skälig hyra
- bruksvärdesprincipen
- likvärdiga lägenheter
- trappning
Du finner även exempel på hur hyresnivån ska beräknas korrekt och information om vad som kan hända om du tar för mycket i hyra.
Vad får jag ta i hyra? Skälig hyra enligt bruksvärdesprincipen och likvärdiga lägenheter
Enligt hyreslagen måste hyran vara skälig. I ett nötskal handlar det hela om att hyran ska representera det praktiska värdet (bruksvärdet) som lägenheten har ur hyresgästens synvinkel, och i grova drag vara densamma som den hyra som tas ut för lägenheter med motsvarande egenskaper (likvärdiga lägenheter).
Bruksvärdet på en lägenhet utgörs av dess egenskaper, bland annat: storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard etc.
Om lägenheter har andra förmåner såsom exempelvis hiss, tvättstuga, sopnedkast, parkeringsplats etc. kan detta också inverka på lägenhetens bruksvärde.
Hyresrättens allmänna boendemiljö och hur nära man har till kommunikationer, såsom buss och tunnelbana påverkar också det praktiska värdet på lägenheten.
Likvärdiga lägenheter är de lägenheter som har liknande egenskaper och ligger ungefär lika i förhållande till ortens centrala delar. För att möjliggöra en jämförelse måste vissa egenskapsskillnader tillåtas. Det blir på det sättet en bedömningsfråga för varje enskilt fall.
Exempel på likvärdiga lägenheter: Du är intresserad av att veta den skäliga hyran för en hyresrätt som har följande egenskaper:
- Storlek: 50 kvm
- Modernitetsgrad: byggår 2001, modern teknisk utrustning
- Planlösning: 2 ROK
- Läge inom huset: våning 3 av 6
- Reparationsstandard: inget reparationsbehov
- Ljudisolering: Ja
- Hiss: Ja
- Tvättstuga: Ja
- Sopnedkast: Nej
- Särskilda förvaringsutrymmen: Nej
- God fastighetsservice: Ja
- Garage och biluppställningsplats: Nej
- Närhet till kommunikation: Ja
Detta betyder att en jämförelselägenhet med lite mindre yta (45 kvm) men som har bättre planlösning kan ha samma bruksvärde. Här ligger storlek och planlösning nära varandra och är i viss mån jämförbara. Att bara räkna ut skälig hyra per kvadratmeter är därför inte alltid helt korrekt.
På samma sätt kan andra bruksvärdeegenskaper kvittas mot varandra under förutsättningen är de är lika. Om till exempel jämförelselägenheten saknar hiss men ligger på ett lägre våningsplan och dessutom har ett sopnedkast och längre tvättider kan den ha samma bruksvärde. Däremot är en sämre planlösning inte likvärdigt med till exempel närhet till kommunikation och är därför inte jämförbart.
Hyresnämnden har mer information om vilka faktorer som spelar in när man bestämmer bruksvärdet och hur skälig hyra beräknas.
I regel representerar förstahandshyran hyresrättens bruksvärde. Det är hyresvärden och hyresgästförenings jobb att förhandla fram en skälig hyra. Det är bra att veta om hyran som du betalar är skälig innan du hyr ut i andrahand. Din hyresvärd bör kunna svara på den frågan. Om den inte är skälig har du rätt att begära en sänkning av den hos hyresnämnden. Läs mer om detta längre ner i guiden.
Vad får jag ta extra i hyra för möbler och övriga kostnader?
En tydlig lag saknas för hur mycket man får lägga till på hyran om hyresrätten är fullt eller delvis möblerad. Men, hyresnämnden har ofta godkänt ett hyrespåslag på cirka 10-15 procent för en fullt möblerad bostad. Påslag får också göras för övriga kostnader som tillhör lägenheten för exempelvis: fri hushållsel, gas, parkeringsplats, internet etc. Detta är tillåtet eftersom förmånerna är knutna till lägenheten och ska därför inkluderas i hyresbeloppet.
Räkna ut hyran för en hyresrätt – ett exempel
En fullt möblerad hyresrätt med ett bruksvärde på 8 000 kr per månad med tillhörande internet (200 kr/mån) och parkeringsplats (900 kr/mån) ger följande hyra för din hyresgäst:
(8 000 kr * 1.15) + 200 kr + 900 kr = 10 300 kr/månad
Akta dig för att ta ut överhyra – du kan bli återbetalningsskyldig!
Om du tar ut mer än vad som anses vara en skälig hyra kan din hyresgäst ansöka om sänkning på framtida hyror hos hyresnämnden. Dessutom kan hyresgästen även begära att få tillbaka mellanskillnaden mellan den hyra hen har betalat (överhyran) och den hyra som anses skälig av hyresnämnden (bruksvärdeshyran). Detta kallas för ’retroaktiv återbetalning av överhyra’ och innebär att du kan bli återbetalningsskyldig för mellanskillnaden på hyror upp till ett år tillbaka i tiden.
Återbetalningsskyldighet- ett exempel
Du har tagit ut 11 000 kr/mån för en lägenhet där din hyresgäst har bott i 8 månader med en egentlig skälig hyra på 9000 kr/mån. Om hyresnämnden godkänner hyresgästens ansökan om sänkning och begäran på återbetalning blir du skyldig din hyresgäst totalt 16 000 kr.
(11 000 kr/mån- 9 000 kr/mån) * 8 =16 000 kr
Kan den skäliga hyran på min hyresrätt höjas?
Ibland kan den skäliga hyran på en hyresrätt höjas. Detta sker av olika anledningar, till exempel vid förändringar på hyresmarknaden eller om lägenheten har undergått en omfattande renovering som höjer dess värde. Om höjningen är stor, cirka 10 procent eller mer, kan man begära att den delas upp.Då höjs hyran en gång per år under några års tid.
Om hyresrätten som du ska hyra ut i andra hand är trappad så har din hyresgäst rätt till samma reduktion som du skulle haft. Med andra ord får du inte tillgodogöra dig mellanskillnaden från den trappade, lägre hyran, och den nya, höjda hyran.
Exempel:
Du ska hyra ut en lägenhet med ett bruksvärde på 8 000 kr/månad som höjts med 10 procent. Höjningen skedde under 2014, det första året, och är trappad i fem år. Du ska hyra ut hyresrätten under 2016, det tredje året.
Ny hyra efter hyreshöjning:
8 000 kr * 1.10 = 8 800 kr/mån
Trappning:
10 / 5= 2 % hyreshöjning/år
Hyreshöjning det tredje året:
3 år x 2 % = 6 %
Då ska din hyresgäst betala 8 000 kr * 1.06 = 8 480 kr/mån
Lär mer om trappningsregler här.
Skälig hyra för bostadsrätt
Sedan februari 2013, regleras uthyrning av egen bostad enligt ”privatuthyrningslagen” (2012:978). Den friare lagen gör det möjligt för dig att ta ut en högre hyra eftersom den inte längre behöver motsvara bostadens bruksvärde. Lagen appliceras på alla typer av privatuthyrning, vare sig du vill hyra ut ett hus, villa, radhus, lägenhet eller bara ett rum hos dig. Hyran du tar ut måste dock vara skälig som i detta fall innebär att den är kostnadsbaserad och inte överstiger summan av dina kapital- och driftkostnader.
I denna sektion finner du förklaringar på vad som menas med
- kostnadsbaserad- och skälig hyra
- kapital- och driftkostnader
Du finner även exempel på hur hyresnivån ska beräknas korrekt och information om vad som kan hända om du tar ut för mycket hyra.
Vad är skälig hyra för en bostadsrätt?
En skälig hyra för en bostadsrätt ska inte överstiga summan av dina så kallade kapital- och driftkostnader.
Kapitalkostnad: Detta ska beräknas som en årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, i regel 3 procent. Här förutsätter man att du har kapital bundet i bostaden och därmed rätt till en årlig avkastningsränta. OBS! Det spelar ingen roll om bostaden är belånad eller inte eftersom räntan är hypotetisk och inte kopplad till dina faktiska kostnader.
Driftkostnad: Avgifter till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband är exempel på driftskostnader som du kan ha för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut i. Ersättning för möbelslitage är tillåtet och räknas som en driftkostnad.
OBS! Det är viktigt att komma ihåg att den nya lagen bara gäller den första uthyrningen. Om du vill hyra ut flera bostäder, eller rum för den delen, gäller samma regler som för hyresrätter för de övriga uthyrningarna.
Exempel: Räkna ut en kostnadsbaserad hyra för din bostadsrätt
En omöblerad bostadsrättslägenhet som är värd 3 miljoner kronor hyrs ut i andrahand. Avgiften till föreningen är 1 900 kr/månad. Med en skälig avkastningsränta om tre procent ger det följande kostnader för dig per månad:
(3 000 000 kr * 0,03) / 12 månader + 1 900 kr = 9 400 kr/månaden
Nu kan du inte bli återbetalningsskyldig
Den nya lagen för privatuthyrning innebär att du som hyresvärd inte kan bli återbetalningsskyldig om du har tagit ut en oskäligt hög hyra. Hyresnämnden, på hyresgästens begäran, kan i detta fall endast kräva en sänkning på framtida hyror om de beslutar att hyran varit för hög.
För att fortsätta exemplet ovan: Om du har tagit ut 14 000 kr/månad i hyra och din hyresgäst begär en sänkning hos hyresnämnden kan de kräva att du sänker framtida hyror till 11 900 kr/månad. Det kan vara intressant att veta att din hyresgäst alltid kan ansöka om sänkning, medan du aldrig kan begära en höjning på den hyran som ni har kommit överens om i ert andrahandskontrakt.
Skälig hyra för vid uthyrning av villa
I regel kan riktlinjerna för bostadsrätt följas för att hitta en skälig hyra vid uthyrning av villa. Vi rekommenderar att diskutera frågan med en hyresexpert hos oss som kan hjälpa dig hitta en
Läs gärna även följande guide för uthyrning av villa och hus här
Sätt rätt hyra – Enkelt och tryggt
Med lite bakgrundsinformation är det enkelt att sätta rätt hyra. Fördelen med detta är att du som uthyrare undviker risken att bli återbetalningsskyldig om hyran varit för hög, eller gå miste om pengar om den varit för låg. Dessutom är det tryggt då du helt undviker eventuella problem från hyresnämnden och din hyresgäst. Du gör bostadsmarknaden en tjänst som hyr ut i andra hand, och ska självklart därför också få en rättvis ersättning för det.
Ett smidigt sätt att få fram en ungefärlig hyra är att testa Samtryggs Hyreskalkylator som baseras på vad motsvarande bostäder i närområdet hyrts ut för tidigare. Samtrygg hjälper även till med upprättande av hyresavtal, hitta kvalificerade hyresgäster, ger upp till 12 månaders hyresgaranti samt har en specialanpassad försäkring som del av deras Trygghetspaket. Det är kostnadsfritt för dig om uthyrare att annonsera din bostad via oss. Läs mer om hur det går till att hyra ut sin bostad via Samtrygg här!
